产业园运营方案设计整体思路

一、产业地产、产业园的概念

(一)产业地产：

以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。

(二)产业地产和消费型地产的区别：

消费型地产以健康、生态、人居环境与自然相融合为最高级特征，产业型地产满足消费型地产的功能的同时，则是在此基础上以其更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为其本质特征。

(三)产业园

产业园是指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境。它的类型十分丰富，包括高新技术开发区、经济技术开发区、科技园、工业区、金融后台、文化创意产业园区、物流产业园区等以及近来各地陆续提出的产业新城、科技新城等。

产业园区是某产业的聚集区或是技术的产业化项目，简而言之，孵化平台，是企业走向产业化道路集中区域。

文化创意产业园区是一系列与文化关联的、产业规模集聚的特定地理区域，是一具有鲜明文化形象并对外界产生一定吸引力的集生产、交易、休闲、居住为一体的多功能园区。

二、在我国产业园区类别分为区位依附类和园区性质类

(一)区位依附

1.以旧厂房和仓库为区位依附。如：北京、佛山创意产业园、广州ITI创意园等

2.以大学为区位依托。如：上海时尚创意园、TCL（广州）文化产业基地等

3.以开发区为区位依附。如：中关村创意产业先导基地、张江文化科技创意产业基地等

4.以传统特色文化社区、艺术家村为区位依附。如：四川德阳三星堆文化产业园、北京高碑店传统民俗文化创意产业园、广州小洲村等

(二)园区性质

1.产业型。如：深圳大芬村、上海虹漕南路创意产业园

2.混合型。如：张江文化科技创意产业基地、香港数码港

3.艺术型。如：北京大山子艺术园区、青岛达尼画家村等

4.休闲娱乐型。如：上海的新天地、北京长安街文化演艺集聚区等

5.地方特色型。如：北京高碑店传统民俗文化创意产业园、潘家园古玩艺术品交易区等

三、目前中国产业园区运营存在的问题

(一).重房产，轻产业。宜居宜业，配套完善是园区建设方面达成的共识，但是部分园区存在舍本逐末，过度强调地产项目开发，而轻视产业环境搭建的问题，随之带来空置率高企，新区变成“鬼城”。

(二)投机迹象显现。由于工业用地价格较低，不少开发商采用以工业项目立项，然后进行土地用途变更，开发商用和住宅项目，或者二次转让获取高额土地升值收益。从市场来看，由于住宅地产投资空间受到挤压，不少投资力量开始转移方向，产业地产成为热钱和游资躲开调控的新避风港。

(三)只招商，不择商；重招商，轻养商。由于大部分园区都由政府主导开发，出于政绩和招商压力，在招商过程中，不少园区违背产业规划，不加选择盲目引进，最终造成项目不落地形成企业空巢，或是产业链条混乱成为大杂院，带来土地资源的严重闲置和浪费。客户入驻园区后，园区各项运营服务跟不上，不重视运营管理，客户服务体验感差，退租率高，进驻5家，退租4家，形成恶性循环，永远处于招商状态，日积月累，口碑变差，形成烂尾。

(四)园区政策履约难。为吸引企业入园，部分园区管理者在企业入园之初承诺大量优惠政策，但在入园之后，出现违约，造成企业利益严重受损，园区公信力下降，制约园区的持续发展。

(五)企业创新成本不断提高。伴随着城市范围的扩大，以及轨道交通的延伸，曾经处于城市边缘地带的园区逐渐城区化，其地价也逐渐提高，这既削弱了园区的竞争力，也造成企业经营成本和创新成本的提高。

总体来说，中国产业园区开发还存在着缺乏统一规划，量多质差等问题，资源浪费和粗放发展的园区依然比比皆是，许多园区产业结构趋同，产业定位不清楚，部分园区产业集群弱，产业关联性低，研发能力不强，创新环境建设滞后。即便是一些比较成熟的园区也面临着各种挑战。

四、目前产业园区运营模式大概分类三类，一般产业园区运营公司采取以下一种或几种结合一起的运营模式对园区进行运营。

(一)以工业厂房出租和销售为主，以土地出让为辅；

(二)以代地方政府招商为主，以商业开发为辅；

(三)以入园企业进行全方位服务为主，以整体物业管理为辅

五、产业园区盈利模式分析

传统园区盈利模式主要依赖土地收入，不过这种模式已经逐渐走进瓶颈，大量园区运营处于盈亏平衡或略有亏损的状态，收入的主要来源是税收分成、政府的各类补贴和转移支付。而为了招商引资和吸引产业入驻，各地园区在土地、税收方面又采取很多减免的优惠政策，这致使园区自身的收入和盈利能力更加脆弱。

(一)产业园区盈利点分布情况

(二)产业园区盈利模式类型

(三)产业园区盈利方式对比（由于各类园区的产业类型和发展阶段不同，其盈利模式也不同。）

六、产业园运营策略

(一)招商是龙头。系统梳理园区核心竞争力，找出我们区别其他产业园区优势，并不断放大，有利于日常园区招商（解决客户凭什么来我们园区，是租金便宜？孵化服务体系完善？园区配套齐全？园区软硬件氛围好？区位好？……），

(二)养商是根本。园区运营所产生的经济效益都要从客户这个载体上产生，将我园区与其他同类型产业园区的共性服务做到极致，比其他园区的服务标准要高一点，服务差异化就出来了。如日常物业管理服务、各类咨询服务、融资服务、孵化服务等，客户