北京西城区严格执行多校划片,顶级学区

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作者：李莎

7月4日下午，北京市西城区结束今年小学多校划片入学意向填报工作。西城部分登录志愿填报系统的家长发现，其房屋对应登记入学学校已无多校划片计划，甚至学区内所有学校均无多校划片计划，只能填报相邻学区学校。类似情形多见于金融街、德胜和月坛（下文简称“金德月”）等优质教育资源区域。

很多年7月31日后重金购入西城学区房家庭的孩子无缘“牛小”。

“德胜这边年7月31日后购入学区房的家长填志愿时发现，片区内所有学校的学位名额都满了，只能调到其他片区。”负责德胜片区房源的房屋经纪人陈宇驰告诉21世纪经济报道记者。

陈宇驰说，这两天很多还没办完房屋交易手续的家长开始联络房屋经纪门店协商退房。据陈宇驰提供的信息，一般情况下认购学区房从签订购房合同到办完交易手续，短则一两个月，长则六七个月。“还没完全走完流程的，还有个反悔的机会。”但退房也就意味着放弃几十万元的房屋交易定金。

北京学区房之变

西城落地多校划片早有预兆。

去年4月30日，西城区教委发布《关于西城区年义务教育阶段入学工作的实施意见》，明确指出自年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

此后西城出现学区房“末班车”行情。意见发布后，西城学区房在售房源激增，部分小户型“秒光”，供需两旺。中指研究院分析发现，受西城学区房行情影响，年5月北京二手房成交价格明显上涨，达监测峰值，后续逐渐回落。

房屋经纪人和部分家长低估了多校划片的执行力度，年初西城学区房热度再次上升。陈宇驰表示，与年前14万元/平方米左右的均价相比，年后德胜片区学区房均价上涨了15%左右。去年12月到今年3月是学区房成交高峰期，其所在门店2月和3月分别成交了15套和17套。

4月24日，西城年义务教育阶段入学工作的实施意见发布，再次强调年7月31日后购入房源的家庭，孩子申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

6月30日，陈宇驰仍告诉记者，购买重点小学对应的学区房大概率能顺利入学。“多校划片对德胜片区的影响不大，好多客户都是奔着育翔小学来的，他们买这边的房子，90%的概率能上育翔小学，10%的概率上西师附小。”陈宇驰说。也因为如此，育翔小学对应的小区均价比片区内其他小区均价高2-3万元/平方米。

7月2日靴子落地，西城幼升小志愿填报严格执行多校划片政策，优质学区出现登记入学学校甚至学区内学校学位名额已满情况，只能填报相邻学区学校意向。

中原地产首席分析师张大伟指出，就目前而言，只有“金德月”这三个西城“顶级学区”出现调剂出片区的情况，其中最热门的德胜和月坛片区年7月31日后购入住房家庭全部被调剂出片区。“这次的政策其实是无奈之举，的确是学位不够了。”

“德胜片区的学区房价格肯定会受影响，而且影响会非常大。”陈宇驰认为，多校划片是北京未来入学的一大趋势，之前德胜重点学区房单价高达十七八万元甚至近二十万元，“未来肯定得均衡一下”。

东城今年也执行多校划片、随机分配政策。根据克尔瑞房价北京的消息，东城年1月1日（即“”）后取得房本的家庭，今年全部执行多校划片，与前两年“多校划片+就近入学”摇号规则相比，今年东城幼升小多校划片扩大了地理范围，电脑派位的随机性加大，甚至也出现跨学区调剂情况。

和东城一样，海淀今年也执行多校划片，即“”后在海淀新购住房用于申请入学的，通过电脑派位的方式多校划片入学，首志愿为登记入学学校，即入学房产地址对应学校，其他自行选择填报。当志愿填报人数小于或等于计划数时，直接录取，超额即电脑派位。

深耕海淀学区的房屋经纪人李海告诉21世纪经济报道记者，从目前已知的摇号结果来看，“”后购入海淀“牛小”中关村三小对应房源的京籍家庭孩子基本都能成功入学。

教育高地学区房降温

西城最优质的教育资源高地“金德月”的学区房短期内将降价降温成为市场共识。

陈宇驰认为，德胜区域的学区房价格会降，但因为刚填报完入学志愿，最近几天几乎没有房源成交，具体降幅还不明了，可能要等2-4个月才能看到具体的房价变化。

实际上，此前北京学区房市场就已降温，入学志愿填报前西城德胜片区的成交量较年初大幅下滑。陈宇驰透露，其所在门店今年2月售出15套学区房，3月售出17套，之后成交量下滑，6月仅售出4套。但在填报入学志愿之前，德胜整体房价并未随着成交量下滑而降低，“赶上业主着急卖的可能会便宜点，大部分房源价格其实没有特别大的变化。”

而北京著名“牛小”海淀中关村三小对应的部分学区房不仅降温，还出现降价情况。

“蜂鸟家园50平方米左右带原始名额的一居室最高卖到万元，今年4月份开始降价，现在稍微便宜一点。”李海说。蜂鸟家园对应中关村三小，由于面积小，总价低，成为优质学区房标的。

海淀幼升小大都实行“一房六年一学位”的政策，带“原始名额”的房源意味着当年购入孩子当年即可上学，“一年级名额”意味着要等原户主正在上一年级的孩子小学毕业后方能使用。李海透露，带“原始名额”和带“一年级名额”的同格局一居室房源价格差最少在80万元左右，有时差额达万元。

李海向记者提供的6月成交数据显示，蜂鸟家园6月一居室成交价格在万-万元之间。

海淀家长郭成梓年在海淀入手一套普通小学房源，由于家中老大今年9月幼升小，有换学区房的打算。但由于新冠肺炎疫情后其所