保利锦上二期真实测评420万上车东四环邻

2022/10/15 来源:不详

朝阳东四环也有普宅了?是的。喜大普奔。

它是谁?王四营四兄弟的老四,保利锦上二期。项目售楼处样板间6月8日起已正式开放,户型图也公布了,开盘在即,预计为6月17日。

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地段好,但需时间来兑现价值潜力

惯例,还是先看区位。

王四营板块位于朝阳东南部,东边有豆各庄,南边是十八里店,西接南磨房,北临高碑店。尽管在十四五朝阳分区规划中,王四营正处于中关村朝阳园(垡头中心区)范围内,离国贸距离尚可,未来规划前景和发展潜力空间是有的。

但王四营周边有一众产业园,汽车产业园、文化产业园等,还有人民日报印刷厂,工业气息浓厚,城市界面一般,工地很多,路面不平,路况不佳。

总的来说,区域发展的天花板不高,对于改善住宅的承载能力先天不足,但局长认为,刚需上车是OK的。

保利锦上二期位于朝阳东四环王四营板块,朝阳壹号东侧,距离地铁7号线焦化厂站直线距离东约米,算是真正意义的邻铁盘。

自驾方面,东侧为东五环,北侧为京哈高速,半小时即到国贸、亦庄开发区,1小时抵达金融街、望京。

商业方面,8公里内有燕莎奥莱、合生汇、SKP、朝阳大悦城、朝悦百惠购物中心等,一站地铁外是惠多港购物中心。周边还有批发市场等,很接地气。

不过,焦化厂文创区有商业指标,有可能发展为文创区,板块北侧的回迁房区域大概率有商业指标,但何时可以建成,目前还不能确定。目前,对于改善族而言,消费力度不会太强。

医疗方面,周边有首都医医院(在建),网上查了下,医院将是王医院,规模20万平,床位大约有张。还有首都儿医院、首都医科医院等。

生态娱乐方面,项目周边3公里范围有古塔公园、北焦公园、翠城公园、白鹿公园、海棠公园、马家湾湿地公园,良好生态形成天然氧吧。值得一提的休闲配套还是项目紧邻两大世界IP主题乐园,以焦化厂站为起点,往西3站是欢乐谷,往东9站是通州环球影城。有这两大世界级主题乐园加持,生活休闲更是十分欢乐。

教育方面,区域地块配建幼儿园,周边还有北京朝阳实验小学、首都师范大学附属朝阳实验小学、芳草地国际学校朝丰分校、北京工业大学附属中学。目前周边教育资源一般。

不过,惊喜的是,年12月中旬,朝阳区政府与北京十一学校正式签约,将在王四营乡打造一所九年一贯制公办学校(北京市十一学校朝阳实验学校),和一所科学特色的全日制公办高中校(北京科学高中)。

北京十一学校,是一所号称海淀“六小强”的资深老牌名校。北京市高中排名第5,全国名列第11位,年高考一本率65%、实验班一本率%。这对于项目来说,也是一大利好。最开心的应该是朝阳壹号,跟保利锦上、东岳府相比,朝阳壹号到十一学校的距离最近,只有一路之隔。

而北京科学高中的位置,局长现在还不能确定,大概率也会在项目用地北侧。

无论如何,教育配套落地对朝阳壹号是一项重大利好,再叠加地铁、四环等原有的优势,板块的价值也会逐渐提升。

2

户型面积段丰富,细节匠心加持

保利锦上二期一共15栋楼,套房,其中7栋楼正南正北,3栋楼东西向,5栋楼西南朝向。东西向单价6.4万/平起;南北向7.3万/平起。预计年5月30日带装修交付。

项目户型面积段丰富,67-75-86-94-98---㎡全龄轻奢二至四居,其中75以及98㎡做出了样板间。这样一来,既大大满足刚需上车的朋友又为之前没选到改善好楼层而懊恼的朋友多了一个选择机会。

67平东向两居(-万左右)套

75平东西向两居(万左右)套

86平东西三居(万左右)38套

94平南北三居(万左右)88套

98平南北三居(万左右)套

平南北三居(万左右)54套

平南北四居(万左右)套

平南北四居(万左右)36套

显然,锦上二期在房源价格上做出了一定的让步,足见开发商诚意十足。尤其67平两居,对想要置业东四环的刚需族算是十分友好哦。

67平两居,约5.75米南向面宽,客厅+卧室双飘窗,入户带玄关,L型厨房,餐客一体,明厨设计,卫生间为暗卫,干湿分离。

缺点也是很明显,小户型全部都临街,西侧两个最小户型临着东五环路,噪音是不可避的。东西朝向的室内采光和通透性不如南北。

但是对于朝阳买房刚需朋友不要犹豫,这样小户型的临铁新房会很快售罄,尤其是首付35%的普宅,更需要早点下手。据了解东西两居67平总价万起,折合单价6.3万/平左右。

对比管庄板块龙湖熙上66㎡东西向两居设计就会好一些。比如该户型餐厅位置有点尴尬,第三个人坐在一侧,就是厨房和卫生间的过道上,动线流畅度稍有问题。再就是厨房和卫生间门对门,略有不便。

75平两居,约6.1米面宽,客厅+卧室双飘窗,入户带玄关,U型厨房,全明设计,卫生间干湿分离。入户长走廊,略有空间浪费。

86平三居,约7米两面宽,客厅+卧室南向双飘窗,入户带玄关,L型厨房,明厨明卫。

94平三居,约6.8米南向两面宽,双卧朝南,套房式主卧,次卧带南向飘窗。设计有家政空间,明厨,餐客一体,客厅带5.7米东向观景窗。

98平三居,南北通透,进深比约1:1,南向三面宽+三飘窗,套房式主卧,双卧朝南,次卧盥洗池与卫生间分离,U型厨房,餐客一体。

平三居,约10.3米三面宽,采光充足,套房式主卧,U型厨房,餐客一体,带独立家政间。该户型全部为边户,主卧带°飘窗。

而朝阳壹号平B户型(上图),餐厅位置略显尴尬。

平三居,面宽接近13米,6.2米宽厅,采光充足。双卧带飘窗,双卫带浴缸,明厨明卫,餐客一体,入户带转角玄关。尤其是转角玄关这点很难得。其他两个项目都是没有的。

对比中绿东岳府平户型(上图)来看,其客厅面宽3.6米,不过客厅赠送阳台是个亮点。但由于阳台是全封闭的,也就是说是要计算面积的!这就有点尴尬了。

朝阳壹号平D户型是中间户型卫生间全暗。平F户型过道浪费空间较大,餐厅位置较尴尬。

平四居,典型四叶草户型,6米宽厅,双卧带南向飘窗,采光充足。双卫带浴缸,明厨明卫,U型厨房,中心式餐厅。公共空间很大,满足居家活动需求。

对比中绿东岳府㎡户型,南向面宽所差无几。不过,其次卧被双卫包围。为了舒适性,牺牲了原来3卫的设计,改成了2卫。

平四居,典型四叶草户型,6.2米宽厅,双卧带南向飘窗+独卫,采光充足。明厨明卫,U型厨房,餐客一体,客厅和厨房面积够大。

朝阳壹号平户型虽然很有新意,多功能厅设计也是首创,只不过4.5米的客厅面宽不尽人意。和锦上二期相比差了不少。

中绿东岳府户型可能设计并没有那么出彩,㎡厨房小了点。

可以看出,三兄弟都是主要面向改善型购房人群,均拥有平以上的大面积段户型。

保利锦上一期和二期确实是综合得分最高的,一期中规中矩不出错,窗墙比ok,外立面平整度高,得房率也尚可。小户型和朝阳壹号比得房率会更高,这些决定了保利对于刚需自住和投资客群而言,都是不错的选择。

保利锦上二期设计中,小户型客厅送飘窗,多处细节设计还是打得过竞品小户型的,刚需不用犹豫。

3

朝阳刚需置业首选,毋庸置疑

保利锦上二期平以内小户型占比78%,并且有5环内非常稀缺的普宅,刚需一定要盯紧了,普宅房源很少。项目与在售王四营三兄弟中绿东岳府、朝阳壹号、保利锦上形成产品差异化。

朝阳壹号整个社区没有正南正北的楼栋。其㎡四居套内仅有89㎡。每套房比保利锦上一期㎡多了5平,直接贵了88万。㎡三居,总价万,但套内面积小的只有78㎡,同样的工业化简装,与保利锦上一期的竞争中完败。

绿城沁园与保利锦上二期面积段重合度最高,都做了小户型。而只是绿城沁园虽然价格更低,但处于销售尾期,优质房源不多。

还有,其对管庄板块的龙湖京能·熙上小户型去化有一定冲击。

从社区特点来说,保利锦上一期不是高标准社区,而中绿东岳府和朝阳壹号都是高标准。实际上,保利锦上一期在设计上受到的束缚条件更少,可以做更多创新,但相比之下建造材质与工艺的科技含量方面,逊于高标准住宅。

从纯粹度方面看,项目与去年入市的保利锦上一期,中绿东岳府等相比,小区更加纯粹,至少邻居不会太混杂。

更重要的一条是,销售数据不会说谎。一直以来,三兄弟中都是保利锦上一期的销售数据最好。那么二期为了照顾刚需人群,做了不少小户型,认为会比大户型去化更好。

北京95%新盘,通过维居新房,可在开发商所有折扣优惠基础上,额外获得5-30万的返现。

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