这些年被套路的焦虑这几个城市偏离居住需求

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本篇文章来说一说那些在城市群大战略规划下，被套路和被焦虑的买房需求。近两年大的区域规划战略不断升级，以长三角、珠三角为代表的的区域一体化，城市群战略发展日新月异，以成渝为核心的西部，以西安、郑州、武汉分别为核心的中部城市群方兴未艾。例如长三角一体化已经作为国家战略，其中大虹桥区域更是被定位为迈向世界级的城市群的核心区域，甚至能用上“宇宙中心”这样的词汇来描述。回来看围绕上海长三角概念的宁波、苏州、杭州，在这一波热度的概念带动下，其各自规划顺势升级。例如杭州的湾区经济，要成为下一个东京湾一样的世界级引领者，通过实现万亿产业规划，实现创新和全国领先的城市发展目标。现在如果没有一个高大上的发展战略视角，都不好意思谈经济和房地产投资价值之所在，然而，所有这些规划实际上需要经济、配套城市建设，尤其是人口的聚集支撑。单靠规划本身并不能完全跳出区域资源配置、地方竞争格局、产业升级分工等因素，而这些才是经济发展的动能，而房地产的发展只能作为结果而不是推动力。无论是多大的战略规划，都不应该成为炒房者投机的理由，也不该成为楼市偏离居住需求的噱头。粤港澳大湾区概念之下为炒房者泼冷水犹记雄安新区规划确定的时候，万众瞩目，抢房大军涌向白沟、高碑店、雄县、安新、保定徐水。如今看看，这些地方的房价并没有随着概念暴涨，反而投机需求被堪比一线城市的限购、限贷政策挡在门外。即使有些买到了房子，也被锁住在当地无法短期变现。因此这些地区都变成了“房住不炒”的典型代表，地产市场之上有更强大的政策导向，就像区域内的高碑店市区，房价从炒作概念最火热的阶段均价左右下跌到后来的出头，总体均价始终难以突破一万。包括后来的粤港澳大湾区，大家混淆了因果，我之前曾写文章分析过大湾区的战略规划定位非常有高度，如果能打通各区域城市之间的协调联动，交通、产业布局分工等方面，再借助外向型经济出口的有利地位，经济强了，人口流动性增加了，房地产才有机会，而不是房地产火了带动粤港澳大湾区发展。炒房者投机以为“提前布局”实际上有可能处处踩坑，当概念逐步冷下来，距离发展还需要时间的大湾区，不可能靠一个概念就实现一切。这时候区域内任何被过分加码的炒作板块，楼市价格都存在波动的风险。例如佛山的千灯湖片区最早被投机者盯上，但去年至今实际上经历了5%的盘整波动，你觉得5%幅度笑么，这种波动就是对炒房价最好的回击。再有中山的南朗更是相较最高峰价格波动10%~15%，当然必须承认珠三角由于较好的经济基础和持续的人口流入，其楼市并不是没有支撑也不会大幅波动，但绝没有给短期投机炒房者什么空间。要知道大湾区热点城市的限购和利率上调仍然是持续的，10年前的广佛一体化喊了这么多年，广州、佛山属于都市圈同城化的一个先行典范，两城市之间在空间意义上紧密结合已经没有太多的过度，早建设了城际的地铁线路；但是不得不说至今佛山在广州一侧的主城区仍然限购，两城市的考虑其实各不相同。佛山对接广州的区域规划了CBD和金融中心，企业总部聚集区，这些都是紧邻广州的区域。然而广州我们再来看看广州的规划发展是一路向东，把产业远离了佛山这一侧。这显然为了发展广州的产业和人口流入，不想被佛山分一杯羹，尤其是有购买力的群体都留在广州而不是被佛山吸走。珠三角诸如此类的例子还有：深圳对自己后花园惠州的地铁交通不感兴趣，因为交通成本降下来意味着人口分流到房价更便宜的惠州；珠海和中山的路保持断头状态不打通，深圳不愿意跟东莞做产业迁移，大家都想把好资源留在自己这里，为城市发展提供支撑。所以看看粤港澳大湾区真正的难点就在于如何打通城际的资源共享、人才流动，但这不是一句简单的话。也许真正实现湾区内的互联互通和门槛降低，不亚于欧盟一体化，需要十余年的逐步积累，显然炒房客是等不了这么久的，投资型的房产资金如果占用那么多年就未必划算了，而且未来的对房产投机的抑制性政策走势在未来许多年是很难说的，因此我一直不认可接着大湾区的噱头来炒房，制造焦虑逼迫刚需接盘的市场。那些被透支的房价预期是一种套路房住不炒是什么，居住需求是住宅的基本属性，如果这个基础属性被忽略，就成了套路。虽然房地产有金融属性，投资价值也是无本之木、无源之水。居住需求、产品的居住属性都是一种长期的价值，需要以长期和宏观的经济、人口发展视角来看待，其实合理的投资也是如此。但真正的问题在于短期炒房、投机买房的心态已经蒙蔽了很多人的判断。总有些投资者选择无视这种基本需求，将房地产的投资属性极端化为投机属性，不正视规律，投资是有成本的，风险也时刻存在。就像前面提到的炒概念的群体，一旦入坑你自己的资金机会成本也会沉淀在其中，不能转手变现的需求会被锁住，找接盘侠的博傻，很可能在自己手里接了盘。再举个正面的例子来说明一下区域发展需要正确规划下的长时间积累，深圳的红山板块，地铁交通方便，城中村改造也是资年至今基本上都清理的差不多，房价在深圳的发展也是独树一帜的涨幅，但是也经历了7~8年的发展才有了今天的发展，其区域发展和城市更新价值积累冰冻三尺非一日之寒，而不是所谓这一波行情就能支撑得了的。从深圳红山我们可以看得出这是长期需求的积累托起的，这种基本的居住需求恰恰来自区域发展和交通便利通达。跟深圳红山相似的还有杭州的未来科技城、苏州的工业园区也是数年积累厚积薄发，哪个是只凭概念就能焕然一新的呢？用大概念来炒作楼市，是对居住需求的漠视，其背后的原因一言以蔽之就是不敬畏市场规则，很多城市发展概念都是好的，但被投机者用大概念来割韭菜，是投机者提前布局后吸引后续的理由。这一波波的楼市行情下，大家不关心房地产项目的租金回报，长期持有的价值，而是从短炒快出手为主，对于区域概念规划的兑现和其后的真实居住需求、人口发展一概不关心。我并不是片面唱衰楼市，也不否认房地产的价值，但我认为一味的炒作噱头，尤其是通过炒作来套路购房者，制造莫名的焦虑是收智商税。房地产供应量本身就有足够的生产力，经济的持续发展才是解决人们生活需求的基础，所谓的大规划战略或者稀缺等等都是一种难以量化的因素。更多地产专栏文章和各地楼市资讯，欢迎