小心过时的买房策略,只剩被套牢安居

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抱着投资心理的，最应该拥有的品质就是“敬畏”。敬畏市场规律，敬畏时间周期，敬畏真实需求……1这几日，总有人给我推送很多有关“大新闻”和“大战略”的解读。比如，长三角一体化上升为国家战略，“大虹桥”迈向第六大世界级城市群的“宇宙中心”。对，你没有看错，原文中的原话真的是宇宙中心。继世界级中心城市之后，我们的城市进化又一次迈入新高度，从世界竞争的格局中跳脱出来，跨入茫茫宇宙。既然大虹桥的目标，被解读成宇宙中心；那么，贴着上海概念的宁波杭州湾的目标，自然就从下一个“浦东新区”，升格成下一个“东京湾”。比如，杭州湾要成为湾区经济的引领者，实现万亿规模的产业梦，全国领先的创新梦，国际化的城市梦，东方奥兰多的文化梦……还有一位老哥，给我推送了数十条的新闻解读，悄悄的告诉我：川渝城市群在紧锣密鼓的向又一个国家战略发起冲刺。其实，我知道大家给我推送这些新闻、这些解读的目的是什么。或者，直白点说：你看，这么大的战略，这么多的利好，房价能不能暴击，我们能不能干？2几年，追踪了太多的“大战略”和“大概念”。在雄安新区规划批复的当天，我们就追随着那些抢房大军，奔赴到了雄县、安新、容城、白沟、高碑店、保定徐水。整整两年过去，这些城市的房价真的因为“大战略”的原因而暴涨了么？当初那些抢房的人，真的收益暴击了么？我可以负责的告诉你：Noone。甚至，高碑店新发地附近的房价从爆炒期的元/㎡，跌到了元/㎡，几乎腰斩。从粤港澳的概念释放，到规划纲要的批复，我曾三次在大湾区的这些城市中辗转考察。你问我，在这些城市中，究竟有哪些城市的房价，是因为大湾区的概念而翻番暴击的？我可以负责的告诉你：Noone。甚至，有的城市还因为概念冷却，投资客撤场之后，出现了不同程度的价格回调。比如佛山的千灯湖，从爆炒期的峰值到现在已经回调了5%-10%；而中山的南朗，回调的更严重，跌幅已经超过20%。真正让人深深为之忧虑的是：这些城市，这些板块内的房子：即便跌了，即便折价出让，也无人接盘，更租不出去。再把时间往前倒推，在都市圈之前，在大湾区之前，在国家战略之前，还有数不尽数的炒概念把自己炒成房东，彻底套牢的反面案例。天津的滨海新区、兰州的兰州新区、昆明的呈贡新区、深汕合作区、深莞穗协同发展、长三角一体化、通武廊协同发展、京津冀一体化、遍地开花的自贸区和国家中心城市……为什么？为什么这些概念和战略，预期的房价兑现和我们想象中的总是不一样？为什么这些概念和战略，只能撑得了房价的一时，却总是撑不了房价的一世？为什么这些概念和战略，总是把我们带进了坑，而我们却总是不懂反思？为什么，我们挨了无数巴掌，却总是不长记性？为什么，我们总是认为，这次跟过去不一样，我们是天选之子，一定是最特殊的？因为我们不敬畏人性，不敬畏时间，不敬畏市场规律，不敬畏真实需求。3有一个案例，我已无法记清自己讲了多少次。就是，广佛一体化。站在全国的角度看，广州和佛山属于城市融合、都市圈化做的最好的两个城市。两城之间，几乎没有断裂带；两城之间，也是全国最早拥有跨城地铁的都市圈之一。但即便这样的城市，在都市圈概念落地的过程中，也充满各自的算计。佛山都已经把自己的CBD、总部中心、金融核心——千灯湖新区，贴着建在了广州的西边。广州却把自己的就业核心和产业重心，一路向东铺开。广州这种意图背后的意思，太过明显了：我凭什么把产业向你偏移？融合了对我有什么好处？我凭什么让我的高收入人口暴露在向你方流失的危险中？类似广佛的例子，比比皆是——我深圳凭什么往你惠州修条地铁，让你惠州的土地卖出高价？我珠海凭什么打通和你中山的断头路，让我的购买力跑你那买房？我深圳凭什么把真正的优质产业向你东莞迁移，让你再上一个新台阶？所以，地铁搁置了，断头路的连通扯皮了。所以，大概念和大战略的兑现，往往不如我们所想，往往需要极长的时间周期来反复折腾、磨合。这种时间周期，可能耗尽的是10年，20年，甚至是一代人的所有。你有几个10年？你又有几个20年？已经有这么多的例子了，偏偏还是打不醒那么一批人。他们还在相信成渝城市群能带来房价的暴击；他们还在相信成渝能凭借城市群的利好，走出一波房价新暴击；他们还在相信长三角一体化能让房价再上一个台阶；他们还在相信杭州能把周边一圈的房价撑到3万+……他们不敬畏人性，不敬畏规律，不敬畏时间。4还有一个案例，我在我的破竹专栏里，也专门提到过。就是，深圳的红山板块。在过去的一波行情中，红山板块以接近3倍的涨幅，领跑深圳行情，更重要的是，即便在静淡市中，红山板块仍然能站稳房价峰值。很多人把“红山奇迹”的原因归咎于行情。但是，在同样的大行情中，为什么有的板块只涨了1.5倍，而红山的涨幅达到了3倍。绝大多数人只看到了红山一年的行情暴击，却没有看到——红山板块的城市更新和价值升级是早在7年前就已经启动了。年至今，红山启动了大规模的城市更新，如今整体的城市界面已焕然一新。在这里少有看到连片的城中村和农民房；地铁轨交的接连通车，把板块距离各个就业中心之间的通勤时间缩短到45分钟以内，从而导入了大量拥有真实居住需求的刚改和改善客户；深高的落地，加速了板块配套价值的兑现；北站商务区和总部基地拔地而起的高楼，让板块的概念再次叠加……红山的房价，是被前面咱们说的所谓那些大概念和大战略炒上去的么？不，深圳的更大概念在河套、在前海、在光明……与其说红山的房价，是被概念炒上去的；还不如说红山的房价，是被真实的需求买上去的。类似红山的例子，也比比皆是——成都的高新大源郑州的金水主城新盘和东区二手房北京的朝青杭州的未来科技城苏州的园区……为什么我们总是淡化需求的力量，却总是追逐虚无的大概念和大战略？因为我们从不敬畏真实的居住需求。5大概念和大战略对于房价的意义是什么？大概念和大战略是用来炒的，是用来收割的，是前期进场的大户用来寻找接盘侠、快速抛货的。大概念是普通人用来给大户们当接盘侠的。我是个普通人，我相信绝大多数人应该和我一样，都是个普通人。对于我们这些普通人来说，真正应该