鹏润控股IPO突击还款现金大减财务指标

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大眼楼管王永今年以来，不少区域房企纷纷申报港股IPO，鹏润控股正是其中之一。鹏润控股近几年营收、毛利率，甚至负债率都出现“大起大落”现象。年前10个月营收由上年2.24亿元暴增至5.63亿元，毛利率由前一年的28.5%增至52.1%，负债率更是由76.9%降至5.7%。业绩大起大落主要原因是鹏润控股规模较小，年交付项目仅有5个，且全部集中在白沟新城与高碑店。IPO前夕公司全部归还了一笔贷款的本息，此外公司还在IPO之前突击派息，此举导致公司账面现金仅剩万元。而根据招股书，公司借款利率并不低，近几年每年资本化的利息均在增加。鹏润控股IPO前业绩暴增鹏润控股年开始房地产业务，以白沟新城与高碑店为大本营，白沟新城与高碑店均属保定市辖区范围，临近雄安。从年及年合同销售额看，鹏润控股占据白沟新城17.2%市场份额，是第一大住宅物业开发商；占据高碑店6.7%的份额，是第三大住宅物业开发商。截至年底，鹏润控股在白沟新城和高碑店拥有土储总建筑面积77.67万平方米，其中白沟新城占52.7%，高碑店占47.3%。由于业务规模小，且集中在县级市场，鹏润控股近几年业绩表现并不稳定。年与年，其营业收入分别为3.57亿元、2.24亿元，年下滑幅度达到37.2%，年前10个月营收则达暴增至5.63亿元。其毛利率也大起大落，年毛利率为37.3%，年下滑到28.5%，年10月底则达到了52.1%。公司解释年业绩下滑原因为，年交付鹏润名典苑、鹏润MINI工社一期及鹏润MINI工社二期的大部分建筑面积；年仅有只有鹏润翰林苑一期若干物业竣工交付。年营收大幅增长原因为，已交付总建筑面积增加及平均售价增加。年内完成并交付鹏润美墅家一期，而鹏润美墅家一期主要由联排房屋组成，售价较高。根据招股书披露，鹏润控股截至年底物业组合总共11个项目（包括4个已竣工项目、5个开发中项目、4个持作未来开发项目），年交付项目仅有5个，其中4个位于白沟新城，1个位于高碑店市，这不仅带来过度集中的风险，而且导致单个项目对业绩、毛利率及现金流影响巨大。年，鹏润控股经营现金净流出万元，公司称主要由于鹏润美墅家二期、鹏润原著一期及鹏润原著二期的物业开发活动增加。年公司现金流为负其实还有一个原因，就是加大了土地收购。从披露出来的情况看，年公司收购土地建筑面积达到11.42万平方米，远超之前三年拿地之和。而且年拿地均价达到了元，相比前一年增幅达到49%。在年4月雄安新区成立前，鹏润控股囤积了不少土储。根据招股书披露，接近60%。年以前拿地均价在以下，随着年以来地价和房价的上涨，当初的低价土储成为一个巨大的优势。然而这部分土储终会耗尽，年以后公司拿的地并不便宜。年与年拿地均价占当年平均售价比重分别达到47%与46%。如果未来房价不出现较大涨幅，高地价将极大压制公司的利润空间。突击派息并偿还贷款账面现金仅剩万元受限于规模，鹏润控股的融资渠道较少且成本比较高。根据公司披露，年11月，鹏润控股子公司高碑店华创与一家信托公司订立贷款协议。这笔贷款总额度为1.6亿元，用于鹏润原著一期项目，年利率达到9%。IPO之前，鹏润控股悉数偿还了该笔贷款的所有未偿还本金及相应利息，终止了贷款协议。这番操作导致公司负债率由前一年的76.9%降至5.7%，跟业绩一样坐了过山车。与此同时，公司还于年年中完成了两年前的派息承诺——万元。突击派息与偿还贷款造成公司账面现金急速下降，截至年10月底，公司账面现金仅剩万元，相比年底下滑46.69%。事实上，鹏润控股近几年支付的融资成本是在不断增长的，年、年及年前10月，鹏润控股资本化的利息分别为.9万元、.7万元、.3万元。作为一家小型区域房企，鹏润控股偿债能力一直弱于同行。年、年、年10月，鹏润控股的流动比率分别为1.12、1.09、1.16，而根据中国房地产测评中心研究数据，沪深、香港等家上市房企流动比率均值为1.71。此外，招股书还披露了数起违规事件，包括延迟竣工被罚、五证不全提前销售、预售款直接进个人账户及欠缴员工社保金及公积金等，显示了公司之前内控不足的问题。业绩大起大落的鹏润控股能否成功IPO，拭目以待。